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负债1万亿的万科,房子质量如何?
2018-07-12 11:03:14 124

来源:楼市资本论作者:楼市资本论

近日,爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元,可能存在信托违约风险,吓了大家一跳,并让市场开始关注房企债务风险。

一直有行业龙头之称的万科,公布其前4月销售额为1961.5亿元,可谓业绩亮眼。与此同时,截止1季度,楼市资本论获悉,万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元,连同84.04%的负债率水平,均已创下公司的历史新高,更是让吃瓜群众惊呆了!

1万亿负债什么概念?超过新西兰、科威特等国GDP,海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。

“负”可敌国的万科

小编了解到,Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。

到了今年一季度末,房企资产负债率上升至79.42%,房企负债率创下13年新高。一季度末,资产负债率超过80%的A股上市房企近40家,其中仍有万科A和绿地控股,必须要说的是万科的负债也终于突破万亿,达到10289.27亿元。

1万多亿的高负债是什么概念呢?按2017年我国城市GDP做对比,可以排在拥有765万人口,湖南省会长沙市(10200亿元)的前面,位列全国14名。

拿2017年我国各省份GDP来对比,紧跟新疆(10920亿元)之后,可以直接排在甘肃省(7677亿元)和海南省(4462.54亿元)的前面,接近海南省的3倍。就是说海南人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。

你以为,“负”富可敌省,敌城就完了吗。那你可就小看万科了。

按2017年世界各国GDP数据做对比,已经与新西兰(1721.15亿美元,合人民币10900亿元)不相上下,并远超知名石油富国科威特(1417亿美元,合人民币9053亿元)。

小编想说,万科的确是“负”可敌国了。

降杠杆是房地产行业共识

我们都知道房地产行业作为高负债行业,开发商基本上是不用自己花多少钱就可以拿地盖房的,理论上开发商自有资金至少30%,但实际上开发商有的是招,即使那30%都有可能不是自己的。

撑死胆大的,饿死胆小的,这绝对是房地产企业的生存法则。因此,有人说这就是一个空手套白狼的行业。

小编认为,在过去近三十年,处于城镇化的需要,房地产行业持续繁荣,上面的逻辑是没问题的。然而,随着近期国家表示要长期、从严、坚定执行房地产调控,并多次强调要守住不发生系统性金融风险的底线。当下,限购限售限价以及限贷等政策正在让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。

就连行业里的急先锋孙宏斌都称:“我们2018年就一个目标,就是去杠杆,这个行业就一个风险,就是地买贵了,控制买地的节凑,降负债率,去杠杆,让公司安全。所有人都要重视这次调控,市场变化也是不可忽视的。”

事实上,万科已经在冲动拿地上尝到苦头。2016年底以50亿元高价竞得海淀区翡翠书院自持项目,很让万科头疼。

该项目成交楼面价为36016.57元/平方米,加上建安和装修后,含税总成本达58019元/平方米。以至于,项目的起步租金就已经高达10年180万,并且是一次性付清。即使这样,该项目负责人表示:“在理想状态下,满租且不去考虑除土地以外的成本,整个项目总体的投资回报率是不超过3%。”

资料显示,万科翡翠书院项目共计有1000余套房源,据说目前有签约意向的租客有60户。万科天价租赁房的路,还长着。

与此同时,万科股价也从40元一路下跌,目前只有27块。

5月21日收盘万科A股价走势

万科现金流也不妙

前些日子,从泰禾集团的华东公司为冲刺上半年指标,要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。

中海地产重庆有限公司发布《争分夺秒,只争朝夕,奋战60天》倡议书,倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假(周末及节假日),加班加点推进各项业务工作。

原因都只有一个,房企对其生存状况的焦虑:负债率达历史高位,而现金流却步步吃紧。不能依靠融资的前提下,为了缓解现金流压力,唯有快周转、快销售、快速回笼资金。

碧桂园过去连发三个内部文件,要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。“设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职……”,企业的战略完全把员工不当人,客户不当人,房子只当印钞机……

而这换来的是:6月24日16时50分左右,上海奉贤区海湾镇发生一起安全生产事故,一在建小区工地发生模架坍塌事故,目前已致1人死亡9人受伤。

发生坍塌的是位于上海市奉贤区海农公路上的在建小区工地,目击者称:工地系碧桂园小区。

据当地安监部门,发生坍塌的是一栋在建的售楼处楼房的6层层面,当时,工人在6层做混凝土浇筑过程中,层面模架约300平米的范围突然发生坍塌,导致多名工人被压,现场工人随即先期自救,并立即拨打报警电话求助。

消防、公安接报后迅速赶赴现场,将多名被困人员救出,目前,已确认1人死亡另有9人受伤。

资金链紧张,开发商没钱还债,只能想尽各种办法抽利——加快进度卖房、降低建筑成本。作为购房小白,我们根本不知道墙体里边是什么样子,钢筋水泥的质量有多差。我们甚至不知道哪一处的质量问题有可能带来致命的风险。今年我们会买到有史以来质量最差的房子。

中国房企的负债率究竟有多高?

众所周知,房地产是资金密集型的行业,所以负债率居高不下也一直成为社会的共识。可在如今去杠杆的大背景下,去谁的杠杆?当然是去那些杠杆率比较高的杠杆,房地产行业似乎也应该是首当其冲。

1.整体杠杆率70%左右

从下图的choice数据终端获取的数据来看,房地产行业的负债率在最近几年一直在降低,到了2013年之后,全行业维持在70%负债率的平均水平。这个数据好像与我们直观感觉不一致?是否真的有很大的差异,我们可以往下看标杆房企的负债率的情况。

数据来源:Choice数据

2、恒大负债规模最大,融创负债率最高

2017年典型房企的负债率情况:

数据来源:各公司2017年报

我们再看看标杆房企的负债率水平,最低是中海地产57.62%,最高是融创,高达90.27%。似乎我们从标杆房企的负债率中才能真正了解中国房地产行业负债水平。

恒大、碧桂园、融创和绿地四家公司的负债率在85%以上,前面三家的负债率高很好理解,这三家公司都是崇尚狼性文化,在市场厮杀中异常凶猛,杠杆使用的很溜也是很正常的事情;当然在过去中国房地产高速发展的十年里,高杠杆的使用也助力他们披荆斩棘,一路向前冲,成为排名靠前的房企。

融创的典型风格是买买买,曾以一度在中国的投资市场衍生出了“孙宏斌轮”,没钱怎么买?肯定是要大举借债的,所以荣登榜首也是情理之中的事情。

据说,碧桂园的杨老板以前不怎么喜欢听他从中海挖过来的略带书生气的CFO吴建斌。

这个也比较好理解,你比较一下中海和碧桂园的负债率就清楚了。杨老板肯定忍受不了这么早就让他去杠杆,果然姜还是老的辣,杠杆助力了碧桂园的壮大,碧桂园在2017年一举摘得房地产首席的桂冠。当然,环境在变,杨老板也在变,如今碧桂园大谈高周转,我相信也是在有意识的去杠杆。

恒大许主席曾经说要把恒大的负债率降到50%,虽然在2017香港的做空机构香橼都怀疑恒大是资不抵债。绿地作为上海的国企,负债率这么高,我着实不好理解,谁知道给我留个言吧。

再看负债率在80%-85%之间的企业,主要有万科、绿城和华夏幸福。

以万科近些年来迅速扩张的态势,负债率能够维持这个水平算是不错的,起码还是比同处一个量级的碧桂园和恒大要低。

我相信在这三家公司中,大家最好奇还是华夏幸福,因为每隔一段时间就有关于华夏幸福资金链紧张的传闻,前段时间更有自媒体写长文章来说这个事情。我不想没有依据的妄加揣测,暂且相信这个财报的数据,但曾经有一篇《一个民企通过21种融资手段融资3000亿》的文章,文章主要是对华夏幸福的财技大加褒扬,可是我在想到底是有多缺钱才会运用21种融资手段去融钱?

关于绿城,负债率也有80%以上,行业外的人估计不好理解,因为这个在宋老板领导下的公司似乎和那些看似比较激进的公司差别很大,为什么负债率也这么高?当然业内人士是很好理解,宋老板的产品主义至上的经营理念,导致绿城产品成本高、(价格高而)去化慢,曾经一度出现资金链紧张的问题,当年孙老板还差点入主了绿地成为了大股东。

后来以孙老板在微博认宋老板为好大哥而结束,最后是浓眉大眼的国企中交成了大股东。但没办法,这样经营下去,高负债率短时间是很难改变的。

我们再来看看负债率在80%以上几家公司——中海、保利、龙湖、金地。

曾经跟地产的业内人士交流,这几家公司的口碑比较好,虽然待遇不算特别高,但是公司的文化认可度比较高,主要体现在专业化和人文关怀上。

中海和保利是国企,素以融资成本低而出名,除了掌握某些得天独厚的资源外,也是一种财技的体现。

而龙湖和金地这两家公司,作风一向比较稳健,所以发展也稍显落后,曾经招保万金的金地已经跌破10名以外,但作为理工生的“金地”仍然保持着自己的稳健风格。龙湖的文化一直被外界所赞誉,这几年发展也是相当迅速,用“厚积薄发”来形容一点都不夸张。良好的企业文化也许能够让企业走的更远,所以谁笑到最后谁才是赢家。我们拭目以待吧。

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