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万达走出无人区
2018-06-11 07:38:22 69

来源:财经天下周刊作者:刘雪儿 余淮

如果说,2017年下半年的万达,脱离了原来的路线驶入“荒原”,那么经过不到一年的调整,这家公司现在已经回归正轨。

短短几个月时间,万达通过一系列调整重回稳定。

2017年,这家商业地产巨头曾经危机四伏。2018年年初,万达集团创始人王健林在集团年会上流泪,“2017年,对万达来说是非常难忘的一年,经历了风波,也承受了磨难。”

如果说,2017年下半年的万达,脱离了原来的路线驶入“荒原”,那么经过不到一年的调整,这家公司现在已经回归正轨。

进入2018年6月,先是标普将万达的评级调整为稳定,穆迪也将万达商业的评级展望从负面调整为稳定。6月8日,惠誉确认大连万达商业管理BB+评级,评级展望稳定,移除负面观察名单。

一向以 “市场”为导向的评级机构,其结论的支撑是企业运营数字的改善。从负面到稳定虽然只有两字之差,但过去八个月的艰险路程中,万达这趟高速列车没有脱轨,从坚决执行轻资产转型奏效,再加上众多内援外援到来,万达成功驶出无人区。

资金解渴

八个月,万达最终用实力赢得国际评级机构的另眼相看,分别给了万达一颗“小奖章”。

5月29日,标普对万达商业、万达商业香港公司的评级从负面调整为稳定,并维持两家公司的债信评级分别为“BB”和“BB-”,原因是万达离岸流动性显著改善。标普认为,这意味着万达有能力偿还今年稍晚到期的离岸优先债和其他债务,并判断未来两年万达租金收入将继续增长,可以维持相对稳定的商业模式。

而就在8个月前,万达遭遇了“最大的风波”。2017年9月27日,继万达商业地产被列入负面观察名单后,标普对万达商业的评级也进行下调,改为负面,万达商业评级从BBB-调整为BB,子公司万达香港评级下调至BB-。在标普体系里,评级最高的是AAA,表明偿债能力极强。BBB-的级别要高于BB和BB-,也就是说下调是对万达商业偿债能力有一定担忧。

当时,另一家国际评级机构穆迪给出的下调理由,就是担心万达商业的资金流动性。

评级下调的后果随即爆发。去年10月,彭博社消息称,由于评级下调,万达商业甚至触发了一项提前偿还部分境外贷款的条款。

与此同时,万达复杂的资产调整拉开序幕。首先是海外业务瘦身,到2017年年底,万达国外资产占比已缩减到7%。此外,为缓解资金之渴,万达在国内也加速其过去几年一直进行的轻资产转型,过去的持久战突然变成闪电战。

并且,万达是“在行驶中换轮胎”。今年1月,王健林在做2017年工作总结时说,2017年对万达来说是一个非常难忘的一年,经历了风波,也承受了一些磨难。最终在比较困难的经营条件下,万达较好地完成了各项工作任务。

王健林在万达集团2017年年会上发言

数据显示,2017年万达集团收入2273亿元,完成计划的113%,但同比减少10.8%,原因在于转让的文旅项目收入没有计算在内。此外,2016年底万达旅业资产注入到一个投资企业,近200亿旅游收入也没有进入报表。

“2017年万达转让了大量资产,净利润完成年目标的114%,同比基本持平,这说明收入的含金量不错。”王健林解释说。

不过,对于万达的频繁抛售,当时外界众说纷纭。王健林回应:“生意是由买和卖构成的,世上没有只买的生意,也没有只卖的生意。买就说这个公司好,卖就说这个公司不好,这是根本不懂商业的思维。”

去年万达转让文旅项目引人注目。实际上,通过转让文旅城与酒店资产,不仅帮助万达直接减债440亿元,回收现金670亿元,整体减债1100亿元。与此同时,万达也能够将资金和资源充分投入到万达广场业务上。

2018年4月28日,历时4年零7个月建设,青岛东方影都竣工落成,同日开业的万达茂现场人山人海,等候的人群在门口排起长龙。万达茂的设计集购物、休闲娱乐于一体,由室内主题乐园、水乐园、电影乐园、中国最大规模30个厅的影城及大型商业中心组成。

万达青岛东方影都开业,万达集团董事长王健林(中)、鸿海/富士康科技集团总裁郭台铭(左)及融创中国董事会主席孙宏斌出席开业典礼。@视觉中国

和万达茂隔海相望的影都大剧院拥有2000个座位,可举办盛大电影节开闭幕式。东方影都业态复杂,除了建有全球设施最先进、配套最齐全的电影产业园,还有4个五星级度假酒店组成的酒店群,以及世界级的国际医院、国际学校、游艇码头和会所等。

作为这个项目的运营方,万达的优势在于拥有较强的影视、地产产业以及政府资源,和驾驭多种业态的能力经验。

东方影都等项目的顺利竣工开业之外,万达集团的其他业务也都已经重回正轨。

据万达电影于4月25日披露的2017年报,万达电影2017年全年收入132.29亿元,同比增加18.02%;归属上市公司股东净利润约15.16亿元,同比增加10.92%。而5月7日发布的2018年4月经营简报显示,万达电影1-4月累计票房36.1亿元,同比增长17.4%,累计观影人次8702万人次,同比增长21%。

作为超大型公司,万达CSR有多个不同维度的项目,今年的也都有新进展。4月21日,丹寨万达小镇联合丹寨县委县政府启动丹寨扶贫茶园。这是一个创新扶贫项目,认领一亩茶园,就可帮助一个茶农脱贫,扶贫茶园项目第一期将实现贫困茶农1000人脱贫,目前启动的内部测试中,首期1000亩茶园已经被提前认领了500亩。

体育是万达一直关注的领域,今年3月第二届中国杯国际足球锦标赛如期打响,这个赛事是由中国足协、万达集团和广西体育局等机构团体共同组织的国际足联A级赛事。万达是国际足联合作伙伴,也是今年俄罗斯世界杯的顶级赞助商,万达旅业此前已获得FIFA授权,成为2018年俄罗斯世界杯中国地区(含港澳台)旅游运营商。

轻装上阵

从危到机,转化的前提是产生变革。对于标普评级调整,摩根大通强调,万达引入腾讯等新股东的做法缓解了其重返A股的压力。

2016年9月20日,万达商业从港交所退市。按照与退市投资人的对赌协议,如果退市两年内,也就是截至2018年8月31日万达商业未能在A股上市,需要向投资人回购全部股权,并支付10%-12%的年息。这对原本债务缠身的万达来说,犹如火上浇油。

而今年1月包括腾讯在内的四家新股东的引入,被认为彻底解决了万达的燃眉之急。1月29日,万达官网发布消息称,腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

王健林终于能喘口气了。因为腾讯等四家新股东正好能帮助万达解决当初的对赌协议,即使万达商业不能如期在A股IPO也没事。

但为什么腾苏京融肯进来?融创董事长孙宏斌给融创搭建了一个围绕美好生活的业务体系,万达广场无疑是休闲娱乐的天堂。而腾讯、京东致力于零售布局,或助力他人,或亲自上阵,但都只擅长线上打法,线下是万达的主战场。

苏宁智慧零售大开发战略暨合作伙伴签约大会上,苏宁集团董事长张近东(左)与万达集团董事长王健林交流。@视觉中国

2015年,万达启动了名为“轻资产转型”的第四次转型,简单的说就是去地产化。王健林在2017年年会上提到,一年时间内,“轻资产战略超出预期”。轻资产万达广场开业24个,新发展轻资产万达广场47个,其中合作类签约37个,超过年初发展的25个轻资产的目标。

他心里早打好了小算盘,新发展的47个广场,万达不出一分钱,收益却相当于投资持有16个广场,而如果自己砸钱,16个广场最少也要200亿元。

万达的轻资产模式分两种,一种是投资类,别人出钱,万达帮助找地、设计、建设、招商、竣工运营后交给别人;一种是合作类,模式更轻,万达不出钱,不出地,觉得项目合适,就跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金三七分成,这也是万达力推的模式。

为了落实到基层,今年4月,万达正式调整组织架构,万达商业更名为商管集团,定位做商业物业持有和运营管理商,打上了“卖水人”的标签。而单独设立的地产集团,除了消化商管集团的地产业务外,主要任务是建万达广场,“不求做大,在负债上限上提高利润”。

事实上,早在2015年王健林就提出“希望三到五年内,把‘地产’去掉,变成商业发展公司或商业服务公司”。而且,在引入苏宁、京东、融创时,万达也明确提出,上述股东需要帮助商管集团IPO。

从长远来看,万达在拓宽自己的护城河。

王健林曾分析10个发达国家的历史,发现房地产成熟期基本是50年,之后步入萎缩阶段,而中国已走过15-20年。他预计,伴随城市化的加快,剩下的行业高速成长期只有10年左右。

放眼当下,中国房地产也走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代褪去,重资产模式越来越受到房地产发展周期的掣肘,以后从品牌、定价、营销等上全面出击才有希望。而此时的万达已打出自己的品牌,别人给钱,自己运营,不失为一种快速扩张的捷径。

另外,三四线城市消费力的崛起,也促使王健林痛下决心转型。

此前,重庆万州区政府曾拿出好地块,劝说王健林去投资万达广场。但同事们坚决反对,说整个城区才40万人,经济还落后,怎么会有客流?当时王健林拍板说,不行就当扶贫。结果那家广场创下历史记录,开业头三天客流超过110万人次,相当于每个人都去逛了好几遍,现在每天还有五六万人次的客流,经营状况很好。

王健林发现,消费升级已经下沉,三四线城市才是新的金矿。不动产投资最讲究租金和投资的比例,一二线城市地价贵、投资大,效益不见得比三四线城市好。

重庆市万州区市民在万达广场选购商品和娱乐

但在重资产模式下,投资看房价,销售利润高才能投资,这就堵死了三四线城市的市场。轻资产则不同,不需要关注房价,只要城区人口多,租金回报比合适就行。一旦城市化进程结束,大规模发展的机会就殆尽,扩张到中小城市显得更加迫切。

此外,迅速扩张的万达广场也给其他业态提供了成长的摇篮,比如万达影城、儿童娱乐项目宝贝王,都在万达广场里生根发芽。如果以后尝试其他业态,也有利于迅速推进。

2017年9月的评级中,标普对万达的轻资产战略并不看好。面对万达出售大部分当地产项目和酒店项目,标普认为这不利于地产主业发展,也不认可万达经营策略的转变。“公司扩张欲望较大,缺乏战略的清晰和可预测性,预计万达商业在房地产开发行业上,市场地位会被削弱。”

而最新的评级里,标普开始重新审视万达的轻资产模式并认为未来1-2年内,万达的租金收入预计将继续增长。

新台阶

万达的电商业务也有了全新思路。

5月30日,万达、腾讯、高朋宣布,三方将成立一家合资网络科技公司。新公司将注入万达网科公司原飞凡等部分业务,腾讯将投入线上流量支持,高朋则融入电子发票业务。在股权关系上,万达商管集团占股51%,腾讯占股42.48%,高朋占有6.52%。

实业起家的王健林,遇到多次风波,但从未想过完全放弃电商。

从网科的股权结构上看,王健林已经开始主动让步,更加拥抱互联网。2014年,组建“腾百万”做电商时,万达持股70%拥有绝对的话语权,腾讯和百度一个扮演“连接器”的角色,一个提供大数据的支持,两家都不涉及具体运营。而这次的“腾万”再次组建联盟,不仅腾讯和万达出资非常接近,在人事上两家也不分伯仲,确认过眼神是想要一起做事。

昔日的“腾百万”组合

据了解,万达、腾讯、高朋组建的新公司中,董事长由万达商管集团总裁齐界担任,而CEO的人选则是腾讯推荐的高朋CEO高峡。在此之前,高峡不仅在万达工作过,还在微信负责过商业化方面的工作。这意味着,熟悉三家公司风格的高峡可以快速进入角色,让新公司的发展愿景落地。

对于本次成立合资公司,万达方面称,目的是为了整合三家的资源,一方面是帮助线下场景数字化,打造智慧广场、智慧门店,紧密连接商业中心、商户和消费者,提升消费体验;另一方面是探索新消费领域潜在的升级空间,打造新消费大生态。

腾讯是线上流量巨头,优势在数字化,在技术;万达是线下流量巨头,优势在场景体验上,而有了上次的失败合作后,这次两家的再次联手,似乎要顺畅的多。

一系列大刀阔斧改革后,万达的债务压力得到缓解,意味着万达已经度过危机。而新网科的成立则表明,万达已踏上新的发展台阶。

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