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重要政策出台!将决定中国楼市未来15年的命运

刘晓博 3个月前 1 商界动态

摘要:这两天,正当大家围观央行“加息”和特朗普被一个州法官打脸的的时候,一份决定中国城市、楼市未来15年命运的文件公布了,很多人没有意识到这份文件的重要性。

这两天,正当大家围观央行“加息”和特朗普被一个州法官打脸的的时候,一份决定中国城市、楼市未来15年命运的文件公布了,很多人没有意识到这份文件的重要性。

这份文件是昨天(2月4日)在“中国政府网”上全文公布的,由总理签批、国务院印发,名为《全国国土规划纲要(2016-2030年)》

这份文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市走向:

第一,中心城市将继续维持较高房价,距离中小城市较近的中小城市将“价值发现”。

此前我多次在专栏里指出,“人地错配”是中国大城市房价偏高的重要原因(另一个是货币超发)。“人地错配”的含义是:由于公共资源、发展机遇集中在中心城市,所以中国的城镇化体现为大城市化,但国家的战略是“大中小城市协调发展”,所以增加中小城市土地供应,减少大城市土地供应,试图通过土地供应差别,带来房价差别,引导人口均衡分布。这种“人地错配”,将加剧中国大城市高房价现象,让中小城市楼市陷入严重过剩的深渊。

在新公布的“规划纲要”里,明确提出:

提升优化开发区域城镇化质量,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。

也就是说,未来15年国家将继续控制北京、上海、广州、深圳等核心城市的人口,其手段主要是“严格控制新增建设用地”。事实上,最近10多年来,北上广深新建商品住宅供应量是不断下滑的,其中深圳只有历史高峰期的四分之一左右,但人口仍然蜂拥而入。目前,深圳每年新生儿数量、幼儿园儿童人数、小学生人数、小学招生人数每年都在大幅增长,全面超过了北京、逼近上海。在这种情况下,希望中心城市房价趋势性下跌,显然是不现实的。

当然,“规划纲要”给出了解决方案:“引导中心城市人口向周边区域有序转移”。这种转移一般通过外迁工厂、学校等来实现,但说实话效果有限。因为北上广深在外迁了部分工厂、学校之后,“腾笼换鸟”迎来了更高附加值的产业,继续带来发展继续和就业机会。

最终,能分流大家到周边城市的,只有轨道交通能实现的“一小时通勤圈”,否则都是痴人说梦。所以,只有“廊坊居住、北京工作”、“东莞居住、深圳工作”、“佛山居住、广州工作”、“昆山、嘉善居住、上海工作”能实现,稍微远点都不可能。

上图:规划纲要里提出的部分控制目标

第二,未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。

规划还给出了国家心目中的城市带,按照其重要性依次如下:

第一层级:京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市带,这是要“广泛深入参与国际合作与竞争”的。

第二层级:长江中游地区和成渝城市带,这是要“加大承接产业转移力度”的,所以可以“适度扩大城市容量”。

第三层级:定位是“建成具有重要影响力的区域性经济中心,带动周边地区加快发展”。包括:

哈长(哈尔滨、长春)地区、辽中南地区、冀中南地区、山东半岛地区、东陇海地区、海峡西岸地区、北部湾地区、山西中部城市群、中原地区、江淮地区、黔中地区、滇中地区、呼包鄂榆地区、宁夏沿黄地区、关中—天水地区、兰州—西宁地区、天山北坡地区、藏中南地区。

此外,规划还把此前的“两横三纵开发轴”,事实上变成了“三横四纵开发轴”。四纵是:沿海轴带、京哈—京广轴带、包昆轴带,新增了京九轴带;三横是:陇海—兰新轴带、长江经济轴带,增加了沪昆轴带。

在纵横轴带交汇处的城市,往往迎来发展机遇。比如上海在沿海、长江轴带交汇处,郑州在陇海—兰新轴带和京哈—京广轴带交汇处,武汉在京哈—京广轴和长江轴带交汇处。那么,新增的一些交汇处,比如湖南长沙、河南商丘、江西九江、南昌,以及两条轴带的终点昆明,都将迎来新的发展机遇。

种种迹象显示,为了化解少数中心城市人口、功能的压力,国家有意建设“10个北京”,最近已经传出了所谓“4个世界城市、11个国家中心城市”的规划,所以,未来一批占位比较理想的强二线城市,将迎来巨大发展机遇。比如武汉、郑州,已经被纳入国家中心城市。

第三,重工业将西移,东部环境将持续改善

在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域,国家都在引导产业向中西部转移,东部人口密集地区减少产量走精品路线,以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。

在提到“重要商业功能区”时,规划纲要是这样列举的:京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝、关中—天水、中原、哈长等。商业就是房地产行业的孪生兄弟,所以这些地区值得高度重视。

此外,规划还给出了重要的陆路口岸,他们虽然不如空运、海运中心重要,但也值得关注。其中很多地名,估计大多数读者都没有听说过,但这些小城也将迎来重要发展机遇。

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