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拿下中国地王的那个莆田男人 终于露面了

李一帆 3个月前 1 锐公司

摘要:这个国家宽松的货币政策、银行的资产荒、政府的推地节奏,再加上企业对规模的追逐,成就了这个地王,但是如今被舆论之火炙烤的,只剩下闽系的野心。

融信董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪。图片来源:视觉中国
 
文丨界面新闻记者 李一帆
 
一身浅色西服,身材精瘦,浓浓的莆田口音。
 
8月23日,融信中国(03301.HK)在香港发布了上市半年以来的业绩报告,其掌门人欧宗洪第一次出现在了公众面前。
 
第一次公开面对全国上百家媒体,做报告时欧宗洪有一丝紧张。但是在与媒体对话时,他会经常打断下属的发言,插入自己的意见,不经意间展示性格中凌厉的一面。
 
亲眼见证过上海静安区那块土地拍卖的人应该清楚融信的凶狠——当仁恒和中粮等竞拍者们慢慢地将价格从46亿元抬到90亿元后,拍卖师把加价的幅度从1000万元降低到了500万元,围观者开始等待落槌的那一刻。但是,到了100亿元的时候,融信突然杀出。它信心满满却缺乏耐心,多次以1亿元的幅度加价,而中粮联合体只能以500万元的加价勉强应对。
 
最后的结果大家都知道了。2016年8月17日,融信最终以110.1亿元的价格买下了3.1万平方米的土地(仅仅相当于4.4个标准足球场大小),将中国的土地楼面价提升到10万元/平方米的级别,成为了全国的单价地王。
 
从那一刻开始,融信成为了舆论的最中心。
 
“别为我担心,我的账上还趴着140亿元”
 
欧宗洪首先要面对的是人们对融信负债的质疑。
 
即使上半年,融信的合约销售额达到了132亿元,已经超过了2015年全年的119亿元,但是相比起他们买地的花费,依然是小巫见大巫。
 
从2016年1月1日至8月23日,融信新增土地储备358万平方米,平均成本为13332元/平方米,如此算来,总金额达到477亿元。
 
对这一数字,欧宗洪连忙解释,“我们的拿地金并没有那么夸张。所有竞得土地都是合作开发,我们的权益金额实际上为198亿元。今年需要支付的金额为150亿元,现在我们已经支付了65亿元,而我们的账上还趴着140亿元。”
 
对于一个去年年销售刚过110亿元的公司来说,拥有140亿元现金不免让人惊叹。而这也是融信最为人诟病的地方——高净负债率。
 
净负债率是考验房企平衡术最有力的指标之一,它的计算方式为“净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产”。净负债率高说明企业的财务费用高,利润空间会被压缩;如果净负债率低,则表明企业不善于利用杠杆,有闲置资金。
 
1541%,这是融信2014年底净负债率的数字,这个数字远远超过中国所有的上市房企。到了2015年底,这个数字降到了247%,当时,被认为“像吃了药一样激进”的同行中国恒大,净负债率为93.4%。
 
现在,融信的这个数字降到了89.83%。有文章称,融信净负债率的大幅下降,是因为大幅调高所收购土地的估值,从而让净资产大增。
 
融信首席财务官曾飞燕否认了做高土地估值的说法,“从内地和香港准则来讲,香港对投资性物业会有评估,内地是没有的,大家可以看到,我们物业估值的增加只有900万元。如果要评估土地,1260万平方米评出来就是1000亿元的净资产,这样的话,融信的净负债率就是个位数。”
 
查阅融信2015年年报可以看到,确实,从2014年底到2015年底,资产总值增加了32亿元,负债总额减少了8亿元,因此让净资产总额增加了40亿元。
 
对此,曾飞燕解释道,有多种办法可以增加净资产。融信通过上市进行资本结构优化、在项目层面引入合作方资本投入,同时,公司物业结转利润沉淀进一步增厚了公司权益。
 
欧宗洪坦言,他并不重视净负债率的高低,他只关注两个指标:营业收入和有息负债。“负债率可以通过财务手段调节,比如拿地的时候不并表,在卖的时候并表,可以把负债率降下来。”
 
他向记者透露,目前融信的有息负债为257亿元。
 
257亿元,是融信2015年合约销售额的2.15倍,年营业收入的3.5倍。但是,在欧宗洪看来,这完全没有压力——融信的短期借款比例已经从2015年的49%降低到了目前的30%。“下半年,我只需要还20亿元,因为我去年一年没有拿地,今天到期的贷款,大部分都提前还了。”
 
按照他们的说法,8月拿的110亿元地王不会造成资金压力。融信透露,已经与一个房企达成协议,各自出资一半开发地王。界面新闻记者了解到,融信选定的合作方是万科。而一位熟悉闽系房企的人士告诉界面新闻记者,融信的那部分土地款不一定是自己出,一部分由金融机构以债权和股权的形式出资。
 
曾飞燕说,“我们请普华永道为我们做了资金的压力测试,即使把最坏的情况考虑进去,到年底现金流都不会少于80亿元。”
 
发债还债
 
1541%的净负债率、10万元/平方米的楼板价全国纪录,这两个数字让融信成为了房地产市场中最显眼的靶子。
 
对于旋涡中心的欧宗洪来说,融信的策略十分清晰:利用宽松的货币政策,全力在杭州上海的黄金地段拿地,然后通过合作开发减少风险,再用新债替换旧债。
 
上市之前的2015年,年营收41亿元的融信向上交所、深交所申请了110亿元的公司债额度,在上交所成功发行了65亿元公司债。2016年3月-7月,融信连发四笔私人债券,融资110亿元。宽松的货币政策让大量的资金进入,债务缠身的融信,看起来却丝毫没有压力。
 
按照曾飞燕的说法,融信正在进行大规模的债务置换。目前,100多亿元的非标准债券已经置换了大部分,剩下的接近40亿元因为协议的约束还不能置换。融资成本已经从去年同期的10.5%降低到了7.94%。
 
这个国家宽松的货币政策、银行的资产荒、政府的推地节奏,再加上企业对规模的追逐,成就了这个地王,但是如今,被舆论之火炙烤的,只剩下闽系的野心。
 
眼下融信的质疑,几乎在每个闽系房企崛起时都遇到过——泰禾的逆势崛起、旭辉的高周转、阳光城的高杠杆,本质上都依赖高额的债务。孙宏斌的融创也遇到过——2013年9月4日,当孙宏斌以7.3万元/平方米的价格拿下农展馆地块并破了全国单价地王记录时,同样被无穷的负面声音包裹。
 
然而,这些当年看似激进的企业在2015年迎来了大丰收。他们重仓的上海、苏州、北京、南京和合肥成为了中国最火热的市场,成功让所有的质疑者闭嘴了。
 
杭州对于融信,正如苏州之于旭辉,上海之于阳光城——2016年以来的房价暴涨,证明了融信的先见之明。1万元的拿地均价,3万元的销售均价,也让融信实现了业绩暴增。截止6月底,杭州的三个项目为融信带来了36亿元的销售额,超过总额的1/4。
 
在业绩会上,欧宗洪宣布将年度销售目标从160亿元调整到240亿元,并宣称现金回笼保守估计也可以达到100亿元。
 
在发布会的最后,这个拿了全国地王的男人留下了两句话。
 
第一句是,我们的营业收入和有息负债这两个指标要向龙湖看齐——目前,龙湖的净负债率为62.7%,手握162.8亿元现金,被认为是最健康的房地产企业。更多精彩内容,请点击http://t.kanshangjie.com/r4
 
第二句则是,我们已经完成了年度的买地计划,下半年基本上不会拿地了。
 
以下为发布会现场融信高管的对话实录
 
董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪
 
执行董事、副总裁林峻岭
 
执行董事、首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕
 
融信上半年有300亿元的土地款,资金来源和风险怎么考虑?
 
欧宗洪:今年所有拿的土地都是合作的,基本是五成。347亿元的土地款按权益比,我们的土地支付压力为不到200亿元,现在我们已经支付了65亿元,接下来支付不到70亿元就可以。我们今年保守回笼100亿元,即使不用任何杠杆,也是可以承受的。我们请普华永道为我们做了资金的压力测试,即使把最坏的情况考虑进去,比如销售下降20%,到年底,充分考虑支出的情况下,现金流都不会少于80亿元。
 
至于地价,楼面价平均10万元/平方米,扣除安置房楼面价大概11万元左右。这块土地有稀缺性,供应量非常少,是上海的核心地段,12年以来上海平均一年供应230万平方方。因为北京今年拍的都是四环、五环以外,如果北京二环拿出来拍一定是地王。
 
融信给外界的印象是比较激进的。
 
欧宗洪:融信一点都不激进,看一个企业激进不激进可以在指标上看出来,我们资产负债率基本与同行上市标杆企业接近,在合理范围,我们总的有息负债200多亿元,相比下,市场上规模相近的地产公司基本负债规模都比我司要大。
 
融信的融资渠道有哪些?钱主要哪来的?
 
欧宗洪:公司的融资渠道目前是非常简单的。我们的有息负债257亿元,在证券市场发债118亿元,剩下来100多亿元大部分是银行贷款开发贷。还有信托几十亿元。有息负债不算太多。结构相对简单。
 
融信是怎么把负债率降下来的?
 
曾飞燕:负债率降低主要原因是:第一,通过上市进行资本结构优化。第二,公司在项目层面进行轻资产合作,引入合作方资本投入,同时管控好该类项目的负债水平,进而降低整个公司负债水平。第三,公司物业结转利润沉淀进一步增厚公司权益。在适合时机下,也适当考虑了策略投资者的引入。
 
有一种说法,大幅降低负债率是因为重新评估了土地。
 
曾飞燕:从内地和香港的准则来讲,土地是用成本法计价,不采用公允价值计价。投资性房地产是有公允价值计价,中期报告中物业估值的增加对利润只有900万元贡献。
 
公司会计报表严格遵循会计准则规范,未对土地进行公允价值评估,如真如该报道所述来评估土地,按目前土地市场情况,公司1026万平方米可能达到一个超出大家可以想象的数据的增值。如果是这样融信的负债率就不是今天这个数值。
 
欧宗洪:我们没有进行任何的土地评估。另外有人以为我们通过发债发了110亿元来买土地,这个是严重不实的情况。公司所发债券100%用于替换原有债务。(曾飞燕:从公司去年底可以看到,非标那部分占100多亿元,到目前为止基本上置换了大部分,还有非常小的大概30多亿元接近40亿元规模因为借款协议刚性的约束,目前还不能置换。接下来在下半年通过其他的融资渠道,整体负债的成本会下来。)
 
融创的净负债率下降,净资产大幅增长。
 
曾飞燕:去年到今年权益的增长可以看到净数的变化。一方面是小股操盘,合作模式造成少数权益增长。第二,1月13日上市之后整个资本结构的调整。这是最重要的。
 
偿债是否压力?
 
曾飞燕:公司根据业务发展需要及外部利率的总体趋势预测等多种因素,对所发债券期限的设定已充分考虑了到期偿还的期限与金额匹配。管理层对未来五年现金流的进行了测算,流动性整体充裕。
 
欧宗洪:还债压力不大,公司今年下半年到期债务20多亿元。公司根据现金流的情况,本年度可能提前偿还未到期债务80亿元甚至100亿元。
 
上海的地王项目进度安排是什么?
 
林峻岭:2018年初推盘,项目80%是100平方米以下,这种设置合理的,非常符合目前中高端产品的需求。目前上海内环内高端住宅面积300、400平方米,总价偏高。我们定位为轻奢豪宅,满足创一代或者在上海金领阶层的居住需求。
 
融信为什么重仓杭州?
 
欧宗洪:今年好多城市地价涨得很厉害,但杭州年初还好。公司在杭州所拿的地价平均溢价率20%多点,而同行业平均为60%多。所以我们进入杭州的时点选择还是把握得比较好的。
 
我们在早前拿了楼面价1万多元的相当位置,至上周同行拿的差不多3.4万元多,是我们价格的一倍多。萧山区的库存大概200万平方米,库存量不大,从大杭州来说,今年杭州的土地供应量全年在八九百万平方方,今年上半年已经消化了1400万平方方。也就是说,去化比供应量大得多。我觉得杭州的未来安全,我认为杭州今年至少卖2000万平方米没有问题。但是市场土地供应才八九百万平方。
(净负债率按照借款总额减去受限制现金、现金、现金等价物以及初步年期超过三个月的定期存款除以权益总额计算)

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