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在美国尝过“养老地产”甜头的人,在中国做什么
2018-05-03 07:48:19 99

来源:地产杂志作者:地产杂志

未来在中国,给长辈最好的礼物一定就是送他去最好的养老院。

信泰的美国机会

在影片《本杰明•巴顿奇事》中,布拉德•皮特饰演的本杰明•巴顿出生在第一次世界大战停战之时,但生来便像个老人的他被父亲当作怪物,遗弃在养老院。

有着“老人身体”的本杰明在养老院里没有被歧视,反而有位老奶奶开玩笑道,“他的皮肤像我死去的老公。”

本杰明生活的养老院里,大多是社会上退休的精英人才,本杰明在这学会了钢琴、上流社会的社交法则、积累了丰富的学识。

看过电影本片,除了赞叹电影内容制作以及爱情之外,最引人注目的便是电影里本杰明成长的养老院了。

拎包入住、环境优美、交同阶层朋友、读书弹琴唱歌聊天发呆,该养老院给予了老年人最完美的老年的生活。

影片来自于生活,现实中,美国的养老院像是度假村,子女把老人送到养老院是给老人最好的礼物,在美国养老产业是巨大的需求。

据统计,美国婴儿潮时代在2011年至2029年之间,每天约有超过1万人进入65岁,将占据美国总人口20%以上,预计至2050年,65岁以上的人口将达8800万,是现阶段的2倍。

受人口老龄化与医疗趋势推动产生的医疗护理基础设施的创新需求,美国的养老地产现今已由原本的非核心资产投资转为被广大投资者认可的重要核心资产投资。

“美国在2022开始将开始出现较大养老物业缺口,其是具备真正刚性需求的资产类型。”信泰资本总裁蓬钢表示。

信泰资本看到了这个机会,为此,去年信泰资本在养老市场上大力扩张,他们收购了美国养老地产行业的Welltower养老资产,该项目囊括美国11个州的39个优质养老社区物业,共花费9.3亿美元。

谈及此次交易,蓬钢指出,“美国医养系统发展成熟,已形成包括养老、医院、专业护理机构以及医学实验室等在内的医疗健康产业,包括大量上市地产REITs及运营管理公司。”

“我们找到了养老产业的甜点,去年我们养老的整体投资收益达到了20%。”蓬钢认为自已也比较幸运,“因为美国医改,这两年养老产业股价不是很好,美国的养老企业借了太多贷款,资产积累太快,导致运转不良,杠杆太高,有了卖的需求,才给我们创造了机会,通过Reits的方式将其拿了下来。”

中国市场在十年内成型

如今,信泰资本已发展至全球,由传统地产领域扩展到不良资产、特殊机遇投资,同时将重点放在健康养老领域。

信泰最初的业务是为中国资本在海外投资保驾护航和收购国内不良资产,但近些年外汇管控趋严,并且国内房产大涨,不良资产减少,信泰的业务遭到限制,转而在养老领域信泰找到了新机会。

对于信泰资本来说,从全球范围来看,养老物业都有一个好的基本面,他们同时对中国养老地产寄予厚望,尽管现今盈利很难。

中国现在新建的养老院都不赚钱主要是因为土地价格贵、租金贵,造价贵的同时租金又低,养老院住着的老人又没消费观念,周边产业没办法带动。

而在美国、澳洲等地养老机构的盈利主要来源于租户提供的租金,越贵的养老机构需求就越强,因为越贵就代表着养老机构的服务越好,把老人送到舒适的养老院是孩子尽的最大孝心。

送长辈去最好的养老院是给予他们最好的晚年礼物,养老机构的出路是高端化,给予老年人好的服务的同时换取高租金。

典型中国式农村养老

蓬钢告诉记者,“信泰现今在上海市中心已购入了一个养老资产包,未来的养老机构不一定是在郊区,大多会在市内,那些老人家熟悉的地方。”

但是地理条件优越,服务极佳,养老费一定很贵,动辄每个月1-4万元的收费,这些高端养老院会不会吓退所有老人?蓬钢回道,“不会。高收入的老人期待能有高端的养老院,大家都希望养老院环境优美、服务诚挚、价格亲民,都希望能有尊严地养老。”

实际上,不只是信泰,企业看好养老产业已经不是新鲜事。据记者统计,目前进入养老产业的金融机构、房企、保险机构数量已超过100家,包括泰康、恒大、平安等多家大型企业。

尽管抢滩企业居多,但目前养老资源与需求呈现的关系是僧多粥少,优质养老资源更为稀缺,养老的需求量太大,还难以满足大众化需求,养老机构的最大障碍不在于对手,而在于国人的观念还未改变。

在国人的观念里与福利院、孤儿院挂钩的,如果把老人送到养老院就是不孝,并且老人家不舍得花钱,但这种观念正在改变。

随着整个社会对养老形式观念的改变,养老服务设施水平的提高,老人们会适时释放名下资产,养老院便能进入回报期了。房产拥有者是十年后的养老院主力军,现在房价在涨大家都不愿意卖,但当房价稳定了,房产税出台后他们都想卖房,拿着钱住进可以信赖的养老院。

80后的青年小廖因为工作繁忙无暇照顾老人,而在朋友圈抱怨现在的养老院价格真贵,但同时他也在称赞自己父母入住的养老机构提供的服务,毕竟给予父母一个优越良好的环境,在某种程度上解放了自己。

当前,中国的养老盈利维艰,但可以想象的是未来中国的养老在未来十年间仍有着可谓斑斓的想象空间:需求强大,租金大涨,老有所养。十年,也长也短。

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