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关于楼市,这件事比房价下跌更可怕!

小明 3个月前 0 行业趋势

摘要:简单说两句房价的事。

前两天,房地产市场调控又出来一些边际新增的消息,如深圳的「三价合一」,杭州的「摇号」等等。

对这些调控政策,我有什么看法?并没有太多具体的看法。三价合一也好,摇号也好,无外乎就是增加购房成本(降低购房成功的概率也是一种成本),说明这些地方房市还是过热。

但房市过热,就代表房价一定会继续上涨下去吗?这个逻辑肯定是有问题的。

比特币和区块链资产

远的不说,就说说去年底到今年初还大热的比特币和区块链吧。

大家还记得2018年初,投资圈对区块链的讨论有多火热吗?各种什么「两点半」「三点半」的币圈群,还有某很(不)知(要)名(脸)的投资圈大佬,公开为区块链概念站台,而A股市场相关的股票,只要和区块链沾边,就被爆炒。

现在呢?才短短几个月,潮水退去的速度,比大多数人想象得要快,很多人根本没来得及穿上内裤。还有不少新进的韭菜在币圈里亏损累累,甚至倾家荡产。

依我看,这些亏钱的值得同情吗?一点也不!

没有风险意识,不敬畏市场的投机行为,必须要通过巨额亏损来让投机者长教训。一次不能,就两次,再不行,就继续,直到你真正低头认错为止。

比特币呢?

我在春节左右比特币暴跌的时候,写过一篇文,说大家不要碰比特币,春节后还会继续高波动,还会继续跌下去。很多人不听,跑来骂我傻逼,然后冲进去抄底。要承认,比特币在春节后短时间内确实反弹过一波,但是很快又重新进入下降通道,目前已经逼近上一次新低。有多少人能精准把握在反弹结束之前撤离出来?不会太多。

从季度来看,比特币在2018年第一季度,创造了历史最差回报表现:接近腰斩。也就是说,如果你在2018年1月1号买进比特币(当时价格是14000,离去年19000的高点已经下跌超过25%),目前收益率为-50%,如果你加了杠杆,那恭喜你,可能已经成功把自己整破产了。

再次重申,我不怀疑区块链作为一种技术带给市场的新机会,但是作为一项交易性资产,目前当下的各种区块链资产,包括各种币,几乎没有投资价值。老百姓根本没必要去「大海捞针」,非常不划算的买卖。

有关房价的逻辑

目前为止,我没有看到核心逻辑的变化:

即宏观金融条件的收紧,由此带来的中长期房价下跌的不可避免。

自从看空房价以来,我是所有空头里最坚定的。有些空头已经缴械投降,有些已经变得有些犹豫。但到目前为止,我依然坚持自己的看法。

那很多城市不是依然在涨吗?资深韭菜老王如此表示。

没有错,的确有不少热点二线去年涨得很猛,比如成都和杭州。也就是我前面说过的,这些城市的房价,现在还很热。但是是不是说我对房价的大逻辑和趋势性判断就错了?

我不这样认为。至少再过两到三年的时间周期,我们再来看我对房价的判断,才有意义。

上面讲的比特币区块链这些,在崩盘前同样交易非常拥挤和火爆。但火爆和交易拥挤并不能推出资产价格就会一直涨,甚至很多时候在反身性的作用下,不是什么好事。

不要盯着成都和杭州,看看北京,看看上海。通常,资产价格的上涨,一定是从最「优质」的资产开始的,然后传导到最劣质的。这和股市里很像,老股民都知道,垃圾股炒上天的时候,牛市基本就到头了。

虽然房地产市场和股市有很多不同,但是从资产价格上涨的轮动从优质到劣质来看,是一样的。一线涨完二线涨,然后三四五线,最后是没涨的补涨。然后开始跌,跌的话肯定也是前期涨得最快最多的开始跌。

北京反正已经开始跌了,尤其是环京部分。上海虽然明面上基本持平,但交易环节,卖房者基本都有较大的议价空间,相当于变相跌。深圳的杠杆加得很厉害,目前靠着杠杆还把房价稳着,甚至又有点热起来的意思。但显然,这个是政治极为不正确的事情,大家都懂。

再往后,全国房价的走势,大概率会延续「北京模式」,即「钝刀割肉」一样地慢跌。一年跌个15%左右,慢慢来。这样的模式,既不会崩盘,也会让泡沫慢慢变小,实现软着陆。

然而,这只是非常理想的情况。此前政府做了很多努力,把房地产变成「冻产」,目的就是要实现软着陆。

本来岁月静好,一切都在掌控之中。

然而这个月特朗普挑起的贸易战,却让这个既定方针的前景,变得扑朔迷离。房价问题目前来看,不仅仅取决于政府的调控,也还取决于贸易战的演进。如我此前所述,贸易战的背后,是经济博弈,是金融战。

中国现在宏观经济最大的问题,就是杠杆率的问题。为什么高层反复强调要「去杠杆」「控杠杆」?请仔细体会一下。

房价如何才能继续上涨?肯定离不开居民加杠杆的。有多少人能全款买房,尤其是作为投资用?没有杠杆了,房价靠什么支撑继续规模性地上涨?

不要扯人口啊,资源啊,区位条件那些。上海北京永远是上海北京,人口一直都在流入,然而它们的房价,并非一直都在上涨。

决定金融资产交易价格的,最重要的永远是金融条件的松紧,这是理解房价问题的核心。

但大部分老百姓其实是没有这个概念的,他们根本不懂金融。比如你问专家,为啥房价会涨,他说因为这里区位好。大家就理所当然地觉得有道理了,但你继续问,为啥同样的位置,同样是上海,为啥几年前不猛涨,最近几年才猛涨呢?这是一个金融常识的问题。

另一个金融常识是流动性。

房子是流动性极差的资产。它不像股票,你看到它跌了,可以马上割肉止损。你去北京上海看看很多二手房,挂牌几个月,价格降了,也无人问津。这才是投资房子风险最大的地方。

请你记住,价格下跌不是投资房子风险最大的地方。价格下跌还卖不出去,才是风险最大的地方。

有些人肯定会说,放屁,房子怎么可能卖不出去?说这样的话的人,只能说除了无知还非常短视,看看历史,你就知道上海当年可是买房子送户口也没人买的。

预期才是资产价格走势的关键,如果市场对一个资产的预期变了,从集体看涨,到集体看跌,就可完全逆转。

流动性好的资产,这种逆转会快一点,比如股票和大宗商品,在几周之内就可以完全逆转。流动性差的资产,这种逆转就会慢一点,比如房子,可能要小几年。

最坏的情况,中国房价这个最坚挺的宇宙泡沫,有可能因为美国的强势介入,被动捅破。老美要和中国搞,肯定是用它最擅长最强势的领域来打你的致命弱点。怎么玩儿?肯定是用它在金融方面的优势,来搞中国的宏观杠杆率高这个弱点。

做投资的,需要为这种最坏的情况,预留一定空间。

三个可操作的观点

最后,有关要不要买房这个问题,我还是重申以前的三个可操作的思路:

1) 刚需族

如果是强刚需,比如不买房就没办法结婚,老婆就要跑了,那你还是乖乖买吧!就算价格高也要买,房子对你来说是个「救命」的消费品,你还考虑价格搞毛?

如果是弱刚需,可以等一到两年。比如我自己,我可能考虑至少等到19年下半年再看市场情况而定。

2) 投资族

我的观点非常明确,现在入手房子投资,性价比太低。在一些前期涨幅过大(比如翻倍)的城市,现在入手房子,简直可以用愚蠢来形容。

很多老百姓会有一个错误观念:

过去房子涨了十几年,现在就一定会继续涨;如果不买房子,现金拿手里干嘛呢?

前半部分我不多说了。后半部分,你要知道,不是任何时候,手持现金都是最差的选择。在非常时期,手持现金是收益最高的选择,要看经济周期来定。很多人又说了,我又看不懂经济周期,我除了买房子,其他啥都不懂了。

闭着眼睛买房子就可以赚钱,这样的事情如果一直持续下去,这个社会会怎样?赚钱是不是太简单了?谁踏马还努力工作啊!这种好事,显然不会一直持续下去。天上掉馅饼的事情,可能会发生,但是你如果总是期望它发生,就有很大的问题。

3) 普通人

首付自己都搞不定,买个房子就连付首付也要靠父母出一大半的钱,是中国普通人的写照,其实大多数人也是啃老族。

如果戳中了你的玻璃心,我很抱歉。但我认为,你真的不应该关注房价的涨跌,你更应该关注怎么跑赢收入。赚到起码够付首付,且未来房贷不会显著影响生活这样的收入之后,才值得你去关心房价。

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