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什么时候做“二房东”也这么赚钱了?

3个月前 1 商业模式

摘要:Wework并无房产,其商业模式也简单粗暴:用折扣价格租下整层写字楼,然后分隔成单独的办公空间,出租给愿意挨着办公的初创企业和小公司,向他们收取会员费……

“全球最大的出租车公司 Uber 没有一辆出租车;全球最热门的媒体所有者 Facebook 没有一个内容制作人;全球市值最高的零售商阿里巴巴没有一件商品库存;全球最大的住宿服务提供商 Airbnb 没有任何房产。”

这段话最近流传甚广,或许后边再加上办公场地租赁公司WeWork也毫无违和感。虽然挂着“房地产企业”的名头,Wework并无房产,其商业模式也简单粗暴:用折扣价格租下整层写字楼,然后分隔成单独的办公空间,出租给愿意挨着办公的初创企业和小公司,向他们收取会员费……

——慢着,别逗了,这不就是个典型的“二房东”吗?

然而,就这么一个二房东,去年年底这家成立仅仅四年时间的公司便完成了一笔规模达3.55亿美元的融资,公司估值达到了约50亿美元。这一估值已让WeWork比肩图片共享社交网络Pinterest,以及媒体和互联网老牌巨头IAC/InterActiveCorp一身冷汗。

那么问题来了,什么时候做“二房东”也这么赚钱了?

Wework凭什么?

会员可以在每周的百吉饼和含羞草聚会上进行社交活动,寻找软件开发人员为他们编写应用程序;可以在非正式的演示日推介他们的创意,并从广告公司等自愿效劳的外部合作伙伴那里得到免费的建议,甚至可以达成口头协议并推荐工作机会……

上述一连串的情景是Wework给入驻会员们画出的美味大饼,否则他们应该不会傻到屁颠屁颠地跑到这里来办公,毕竟WeWork的租金和周边区域的收费标准相比并不便宜:一张办公桌的月租为350美元,一间64平方英尺办公室的租金为每人650美元。不过要是把安保、前台、宽带、打印等服务也算进来,WeWork会员每月可以节约几百美元。或许正因为如此,WeWork在伦敦绍森德开设最新的办公地点时,刚一开始就租出去了80%,而其他的写字楼需要几个月才能达到这么高的出租率。

虽然看似是一家没有房产的房地产公司,但Wework的联合创始人纽曼在接受采访时称,如果把WeWork看作是一家房地产公司,公司的估值绝不可能达到50亿美元。纽曼宣称,他们希望通过把分享办公场地、办公服务及创意的企业家聚集到一起,让WeWork成为新商业模式的温床。“我们碰巧需要办公场地,就如同是Uber需要汽车,以及Airbnb需要公寓一样。”

“二房东”:“二”是优势

其实,WeWork这种联合办公模式并不新奇,以ServOffice模式为代表的服务式办公室同属此类,而且这种模式早已进入中国。与WeWork场地的透明玻璃隔墙的办公室和大面积的敞开式工位区不同,ServOffice的工位是以独立办公室的形式存在,更具私密性。入驻企业多偏向猎头、投资、企业顾问等咨询服务的商务类客户,硬件档次和工位租金也更高。

在亿欧网专家作者刘铮看来,WeWork和ServOffice的这种新型办公模式与国内现有写字楼经营模式相比,存在四点变革:

第一,从地产开发到地产运营的轻资产变革。传统模式下“拿地、开发、招租”的资金投入量大,运作周期漫长。相比之下,以WeWork模式为代表的地产运营商通过物业改造升级,可以在数月内完成项目交付,快速回笼资金。

第二,写字楼产品形态变革。一方面,从租面积到租工位、非标准产品到标准产品的进步,瞬间打破了以楼层、面积、户型、使用率等为代表的写字楼的复杂性。同时,租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性,又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑。

第三,从集约经营到共享经济。客户获得的不再仅仅是一块面积或一张工位,还包括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源。

第四,从空间硬件到服务的变革。作为“二房东”的WeWork们,优势之一便是“二”——没有重资产负累,通过提供转租服务,安心地做一个轻资产的“二房东”,坐地收租就可以了。对于那些潜在的会员来说,剩下的问题就是:为什么要拒绝在一个初创团队聚集的氛围中办公呢?

下一站:孵化器?

WeWork模式大热,引来了一批中国学生。不过,站在“大众创业”“万众创新”的“互联网+”风口,中国版的WeWork们大多不愿意只走wework走过的老路。

从万科高级副总裁的职位上离职之后,毛大庆宣布创办“优客工场”。虽然被视为中国版wework,但毛大庆却直言“我们不是WeWork”——“WeWork+创新工场”才是优客工场的自我定位。作为昔日的地产商人,毛大庆表示,“我才不会一个人到外边租房子,而是要跟一批有存量资产的战略伙伴合作。我是拿社会闲置资产去做,他是重资产化的,而我是轻资产的。”

明里做“二房东”收租,其实做孵化器,这才是中国版WeWork们的野心。而WeWork的50亿估值,应该也不止“二房东”这么点想象力吧。

Wework的中国学生们

▌SOHO3Q

国内首个具有影响力的WeWork模式共享办公空间。2014年,SOHO中国董事长潘石屹在美国看到WeWork后,决意将其搬回中国。首个3Q空间坐落于北京东北部的望京SOHO,内部装修年轻时髦,以工位为单位出租,最低租期一周,开放式工位每周价格1000元,3人-5人的封闭空间工位每周价格1300元。

对所有有办公需求的人开放,租客只需在网站上预约,即可像酒店入住一样,迅速开始办公。3Q还提供免费的公共空间、咖啡茶水、Wi-Fi,以及限量免费的会议室和打复印服务。

截至目前,SOHO3Q不对入驻企业投资。但有一个相关创业计划,入选者可免费使用3Q空间两个月并获得潘石屹等人的创业指导。

▌优客工场

2015年4月17日,备受业界瞩目的毛大庆首次公开其创业项目——优客工场,正式公开了其天使投资人与联合创始人团队,同时公布了优客工场在一个多月时间内已经完成在北京10处选址,将迅速开始运营这10个优客工场项目。

毛大庆介绍,优客工场的使命是“让创业简单,让生命精彩”,将致力于打造中国最温暖的创业办公、人脉社交与服务生态圈。

优客工场在分租模式上,处于3Q空间和Mo.ffice之间——价格预计低于3Q空间,但绝不免费。投资模式上,又比创新工场等孵化器略为保守。“相比创新工场等不收租金的孵化器,我们更像是‘加速器’,是企业有了一定规模后的选择。”

▌Mo.ffice

首个Mo.ffice展示项目位于上海北外滩,拥有无敌江景。创始人表示,尽管位置绝佳,但入驻的创业者,并不需要为此支付高昂房租。“挑战最低城市中心创业成本”是Mo.ffice的愿景。

创始人介绍,未来Mo.ffice将成为一个创业社区。有别于WeWork的“二房东”模式的是,只要被Mo.ffice投资的创业者,可以终生免费享受Mo.ffice的办公空间;同时,Mo.ffice希望能与创业者共同成长,鼓励创业者在一次创业失败后连续创业,并始终会对其投资。

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