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中介到底有没有“原罪”?

周天 23天前 3 行业动态

摘要:中介的存在,变相促进了供给的扩大,从而平稳房价,并让交易顺畅,何来「原罪」?

在房产这个绝对的卖方市场,如果没有经纪人的说服和撮合,很多房源根本不会主动进入市场。中介的存在,变相促进了供给的扩大,从而平稳房价,并让交易顺畅,何来「原罪」?

近来诸多二三线城市房价上涨,摇号买限价房,数万人排队抢购一两百套房的壮观场景在很多城市上演,新房二手房价格倒挂、买到就是赚到的场面比比皆是。很快,在这种背景下,就出现一种论调,把一房难求、房价上涨的矛头指向了中介:中介收取高额中介费,不仅没有创造真价值,反而是抬高房价的真帮凶。

所以,有人认为,中介是有原罪的,因此,「调控房价,就是调控链家这类企业」。

果真如此吗?

我们来思考一下,房价高的根本原因在哪里。看看这几年一线城市逐年萎缩的土地供应面积走势,再对应节节升高的房价走势,你会发现很强的反向关系。归根结底是在土地批租制度下,土地供给被有意抑制,让供给小于需求,一旦市场情绪被点燃,必然会发生价格飞涨的情况。

一线城市土地供给规划面积走势数据来源:公开资料整理

供需决定价格

是中介推高了房价吗?我们先看看中介到底有多大能耐。

假设一种极端情况,现在有一万名房产经纪人,轮流去你家上门说服你去买孟加拉国首都的房子,条件好到上天——不限量供应、江景房、孟加拉第一学府学区房、买就送孟加拉户口,价格却只有广州的六百分之一,你会心动吗?

你不会,因为你对孟加拉的房子没有任何需求,孟加拉的领土靠近入海口,地势低洼,年年洪水泛滥,买到「海底世界」的概率可能比买到海景房的概率还大。

这种情况下,就算一万个中介轮流使劲,天天给你端茶倒水,帮你接送小孩照顾老人,我相信你也不会买账,就更别提把孟加拉的房子卖出北京东四环的价格。因为市场供需的地心引力在发挥根本性的作用,哪里是中介所能左右半厘的呢?

反过来说,就算灭霸打个响指,让中国所有的房产中介都从地球上消失,北上广房价是否会因此有一丝下跌呢?聪明的读者不需要我提醒,应该也知道答案。

归根结底,万事万物,没有选择自由的东西才会贵,如果有得选你还偏去选,说明在你心目中这不算贵。

选不选中介,选哪个中介,都是你的自由,但是你没有办法去村民家里直接买地,村民再喜欢你,也没法卖给你,很简单,因为法律不让,你只能等众所周知的土地唯一合法经销商把这块地征收了,然后拍卖给出价最高的地产商,你才能去这个地产商手里摇号,你清楚地知道谁是中间商,谁在赚差价,但是你能绕得开吗?

不需要高深的知识,你也会知道,竞争不会带来昂贵,但是排他和垄断会,数量多如牛毛的房产中介和地产商,哪里会有半点话语权,说他们操纵房价,恐怕是抬举了。

那么,如果中介无罪,那中介是否有功呢?要解答这个问题,我们需要回到经济学层面来探究,信息中介究竟是否创造了价值。

中国消费者一直以来对于信息和服务的价值缺乏认识,主观上青睐实物消费,这也导致消费者不能很好地认识到中介公司在交易过程中的价值,形成了「贵」的印象。

既然上面论证了人心里的供需左右价值,那么,哪怕是信息,只要满足了人们的「需」,本身就应该具有价值。

何况,经济学理论早已论证,消除信息不对称,就是在创造价值。

由于在 30 多年前提出了「信息不对称」理论,2001 年度诺贝尔经济学奖被授予三位美国经济学家——约瑟夫·斯蒂格利茨、乔治·阿克尔洛夫和迈克尔·斯彭斯。这件事情本身,就是对中介价值最好的认可。

中介下的功夫,通常是买卖双方看不到的

房产领域的信息不对称尤其严重,只有收集和筛选信息,才能把合适的房子配置到合适的需求者手里,让彼此都节约搜寻时间,加速交易达成,提升资产的流动性。

买方卖方不知道的是,是他们看不见的「楼盘字典」为交易奠定了第一步的基础,字段的数量代表有多少个维度来描述一套房,以链家为例,一套房最多包含433 个字段,平均值是 311 个字段,如此多字段来描述一套房,匹配起来的精准度可想而知。而这是投入巨大成本才完成的底层基础设施。

高密度的门店同样也是成本,由于房产交易是绝对的卖方市场,对房价乐观的业主往往并不主动,为了方便业主报盘,甚至在较大的小区每个大门外都能找到一家店,才有了消费者在网站、App 动动手指就能找到足够多的房子供挑选。

但这还只是静态信息,还有很多信息是被隐藏的,且实时动态变化的,比如买卖双方心理需求的变化。一位业内人士跟周天财经估算,北京大概六七成业主的出售需求是经纪人激发出来的。

资深经纪人都是社区专家,他们对个人品牌很在意,扎根于小区里,此之谓「守盘」,平均一个人维护 200 户,对房子和业主的情况门儿清。

中介最重要的一项工作,除了挖掘、甄别彼此诉求,还需要用强大的撮合能力,不断把双方的条件捏到一块。但是中介行业流通性高,大多数新人无法做到这一点,他们只会告诉你,「哥,不行咱再看另一套房。」撮合和谈判本身,是专业度很高的一件事。

北京同一时间挂出来的房源有 5–6 万套,但短时间内可供交易的只有一两万套。因为很多房源不着急卖,仅仅挂出来观望,一观望就是几年。这种时候,「以客找房」,匹配和说服工作,就变得尤其重要。

可以说,由于有说服和撮合工作,市场上流通的房子会变得比没有撮合工作时多,所有人都没有意识到,如果不是依赖中介群体,很多人其实无房可买。同时,我们也都知道,物以稀为贵,只有刺激丰富的房子进入市场,价格才能真正下来。所以,从这层意义上来看,认为中介的存在抬高了房价,本身并不成立。

除了激发业主卖房和撮合两方的分歧,中介的第三层意义是确保交易环节的通畅,房源本身和服务流程都是极度非标,互联网吃掉了几乎所有低价高频标准化的市场,唯独拿不下房产中介市场,就是因为这市场太复杂,举例来说,每家银行和评估公司的流程手续不一样,北京有 27 种产权类型,能交易的只有十几种,每套房子的税费基数也不一样。

从购房建议、精算税费、再到签单之后的核房、过户等等都需要跟进服务,中介公司起到了置业顾问的作用。因此,越是对交易安全有担忧的复杂交易,尤其是那种复杂的连环单,越依赖专业性,而这恰恰依赖培训和资深经纪人的沉淀。这也是为何,链家这样的中介,老客户转介绍比超过 20%。

价格过高,一定会丧失民心,但如果价格相对较高还有人愿意为此买单,本身只会说明消费者认可高价格带来的高品质服务。更何况,流通性这么差的资产,要想流通起来,就是会有成本的。和美国需要付给买卖双方经纪人各 3%的中介费相比,实话来说,中国的中介费用也真的没有那么高。

如果有购房者不希望中间商赚差价,不妨自己去挨家挨户敲门问有没有人卖房,或者搬小马扎坐在小区门口,逢人就问「卖吗」,岂不快哉?毕竟一单能省不少中介费,或许不少于一个自然人的年收入。但事实上,几乎没有人会这么做。

这个世界,最为有意思的一点就是,你越讨厌某种服务的提供方,那你最好期待多几个这样的提供方,越多越好,让他们彼此竞争,才越能给市场带来更高品质的服务,和更低的价格。

以贝壳找房为例,这样一个平台存在的意义,就是让市场上出现更多高水平的中介,让原本缺乏标准,鱼龙混杂的行业具备更多的技能、更高的服务质量,其实也是给消费者更多选择权。

1974 年诺贝尔经济学奖得主哈耶克长期以来一直强调,竞争是一种「发现过程」,个人可以通过这种「发现过程」,发现前所未知甚至从未想象过的东西。市场的和平竞争营造激励,让企业家对利润机会保持警觉,发现前人错失的或未曾想过的可能性。未知的、几乎未被察觉的事物,变成可见的、可被理解的和可以被利用的(以向消费者提供更新、更好和更便宜产品的形式)。

作为一种商品的房子,也不例外。

来源:周天财经

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