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房企“规模之战”再升级 “三巨头”实现开门红
2018-02-10 07:08:47 48

来源:21世纪经济报道作者:张敏

开年楼市面面观

春节前后,置业小高潮到来。近日,多家房企公布了2018年1月经营数据,大部分企业刷新了同期历史记录。其中,龙头房企业绩实现开门红,碧桂园、万科、恒大三家企业的业绩超过了600亿元。

与此同时,在多重因素作用下,新一轮返乡置业潮再次袭来,“漂一族”正成为返乡置业人群的中坚力量,返乡置业正成楼市增长新动力。业内分析称,规模之争仍是2018年的主旋律,不排除2018年继续出现“以价换量”的局面。

多数房企2018年的销售目标普遍有不同程度上调,这意味着今年的销售压力丝毫不小于去年。与此同时,叠加最近全国多个城市房地产市场调控,以及信贷、发债和非标等渠道继续收紧,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。地产融资政策保持整体偏紧,短期内境外融资成为最主要的渠道。

2018年虽被房地产业普遍视为“小年”,但房企仍然迎来了“完美开局”。

近日,上市房企纷纷发布2018年1月的销售业绩。大部分企业的销售规模实现同比大幅增长,部分房企还刷新了历史同期新高。其中,万科、恒大、碧桂园“三巨头”的销售规模均突破600亿。

业内分析人士认为,2017年的市场热度仍在延续,部分房企也将2017年的业绩预留到今年。

从我国实施房地产市场化改革的1998年算起,房企用了12年才实现月销售破百亿的“壮举”。从月销售百亿跃升至300亿,则用了5年时间。从300亿到600亿,仅用了10个月。

自万科、碧桂园在2017年3月首次将月度销售门槛抬升至600亿之后,实现这一目标似乎不再是难事,恒大、融创均在2017年实现过“月销售600亿”的纪录。2018年1月,碧桂园的销售规模达到691.6亿,距700亿仅一步之遥。

部分房企“以价换量”

2月5日,融创中国发布1月销售简报。公告显示,融创在2018年1月实现销售金额221.8亿元,同比增长173%,销售面积也有明显增长。但当月的合同销售均价约16000元/平方米,比上年同期的18000元/平方米有所下降。业内人士认为,这是融创在大量并购后,刚需类产品增多的结果,亦可理解为某种意义上的“以价换量”。

同期,旭辉实现合同销售金额人民币101.0亿元,同比增加约17%。旭辉在1月合同销售均价约为人民币14600元/平方米,虽然略高于2017年12月的水平,但与2017年全年的16500元/平方米相比,仍然有明显下调。

绿城也取得销售额和销售面积的双双增长,但当月的销售均价为19798元/平方米,较去年12月下降约11%。

中原地产统计显示,23家上市房企2018年1月销售规模平均同比增长71.6%。其中,除首创置业、阳光100、金地商置外,其余20家房企均实现1月销售同比增长,且“大部分企业刷新了同期历史纪录”。

该机构认为,由于今年的春节假期出现在2月,因此1月仍然是需求较为旺盛的月份。同时,一些房企完成2017年的销售任务后,预留了部分销售业绩到今年,也促成了1月业绩的升温。

值得注意的是,万科、恒大、碧桂园在1月的销售规模分别达到679.8亿、643.6亿和691.6亿。这也是首次有三家房企同时完成600亿的销售额。

在达到一定规模后,企业通常难以实现高速增长。但近两年来,市场旺季的出现,使得规模增长似乎变得越来越容易。

2010年8月,万科首次实现房企月度销售破百亿的业绩,次年1月又将这一纪录改写为200亿。直到5年后的2016年5月,万科、碧桂园才双双突破月销售300亿大关。

时值本轮楼市上升周期之始,借助市场力量,万科在2个月后又实现月销售400亿的突破。到2017年3月,万科、碧桂园的销售额直接越过500亿,跃升至600亿平台。当年6月和12月,恒大、融创也分别实现这一“成就”。

从2018年1月的业绩来看,万科、碧桂园距离700亿的销售规模也仅一步之遥。

“月度销售规模和营销策略、结算周期等因素有关,通常不可持续,但也能侧面反映出当时的市场环境。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,近年来房企屡屡创下月度销售新高,与过去两年房地产市场迎来“大年”密不可分。2016年和2017年,全国房地产销售额先后创下新高。

他表示,这同时还反映出强者愈强的市场格局,因为大型房企的增长速度,要明显高于中小企业。当万科、碧桂园的月度销售规模冲击700亿时,绝大部分房企的月销售规模还不足百亿——相当于万科在2010年之前的成绩。根据易居克而瑞的数据,2017年全年销售超过700亿的房企,也仅有28家。

规模导向仍存

虽然规模并不是衡量企业优劣的唯一指标,但近几年来,房企似乎对规模越来越重视。

恒大在公布2018年1月业绩的同时,也宣布将今年的销售目标定在5500亿,比去年的实际销售规模增长10%。旭辉则将今年销售目标定在1400亿,比2017年的销售金额增长35%。融信则宣布今年销售目标为1200亿,与去年的502亿相比,增幅超过100%。

泰禾亦曾宣布,要在2018年实现销售规模翻倍,达到2000亿。龙湖提出,2020年跨过3000亿。碧桂园传出的消息是,2018年“保底8000亿,冲击10000亿”。

销售目标偏高,也被认为是1月房企业绩向好的诱因。北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,“大部分企业在去年年末就定下了2018年的销售目标,这时候,当年的销售计划大都已经完成。所以有些企业就有意放缓销售节奏,把货值留到2018年。”

该人士表示,在2017年的基础上,企业的销售目标普遍有不同程度的上调,这也意味着,今年的销售压力丝毫不小于去年。

严跃进也认为,虽然2018年被视为“小年”,但并不意味着整体市场会大幅下挫,加上并购整合带来的集中度提高,大中型房企仍然会继续追求规模。他表示,“无规模无市场”、“无规模无效应”是业界的一项主流思潮。

新城控股副总裁欧阳捷对此颇为认同,他指出,资金、土地、客户都在向大企业集中,市场也出现“大象赛跑”的现象。

欧阳捷认为,由于市场集中度的提高远超预期,大企业面临的情况不是“不进则退”,而是“不进则沉没”。在这种情况下,企业要加速奔跑,大企业则跑得越来越快。

就2018年而言,房企还将面临一项新的压力——偿债。由于偿债高峰期将在2018年和2019年到来,且融资成本越来越高,企业对销售回款的依赖度变得更高。

上述北京房企人士表示,该企业在下达年度销售任务时,同时也对回款率提出更高的要求。“一些短平快项目较多的区域公司,回款率被定在90%以上。”他表示,这个目标并不容易实现,在一些调控力度较大的年份,回款率通常不足80%。

中原地产首席分析师张大伟指出,房企对于规模的追求,短期内不会停止。这将促使房企在调控的压力下,采取更为丰富的营销策略,不排除今年继续出现“以价换量”的局面。

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