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黄奇帆是如何控制重庆房价的?
2018-02-07 17:38:47 392

来源:真叫卢俊作者:卢俊

黄奇帆调控下的重庆,这本来不算新闻,但是重庆独特的房地产调控模式下房价呈现很多人看不懂的格局,特别是黄奇帆离开后的房价到底怎么走,成为很多人咀嚼的谈资。

笔者特别查阅了很多资料,包括各种黄奇帆的各种演讲,帮各位总结一二,希望从这些内容,可以帮助大家看清重庆的房价,以及调控房价,到底有哪些种可能。尽量用比较通俗的话来转述黄奇帆的观点。

地产开发的源头是:如何破18亿亩红线。

最近在看一本奇书《常识》,里面有一个有趣的观点,看待一个行业就像看待一部机器一样,大齿轮永远会带动小齿轮运行的,要做的就是掌控这个大齿轮,其他的元素都是客户忽略的。

那么对于房地产而言,如果只留下一个大齿轮的话,那么毫无疑问就是土地,其他元素和土地比起来可以说轻如鸿毛。

那么谈土地来说,18亿亩红线是绕不过去的一个命题。中国每十年要用掉1亿亩耕地,有一个倒计时就是:再过30年,中国的耕地就要逼迫18亿亩红线了。

那么能否降低这条红线呢,黄奇帆的结论是:不能。

毕竟对于这么庞大人群的国度,很多的不可控,所以这根红线一定要死守。

但是死守这根红线,本质上也代表着房地产开发的可用地越来越少,不论是结构里怎么调配,这样的总容量一直在变少。

在这样的基调下,房价一定是上涨的,物以稀为贵是最为简单的经济学常识。

很多人会提到降低工业地产、商业地产的比例,增加住宅用地的供应量,这可以解决一时但是解决不了根本,而且住宅体量的供应一定要搭配对应的配套,不然城市管理会不可控。

1. 拆迁

那如何破掉这18亿亩红线呢?

有一个方式是可以破的,拆迁。

通过拆迁获得的土地指标,是不占城市土地出让的指标的,因为本质上这样的用地是属于老地的重复开发。

但是拆迁获得土地,不仅不会降低房价,反而会加剧助推房价的上涨。

举一个很简单的例子,如果拆迁的成本是7000块,那么未来造出来的房子单价是1.5万,那么到了第二年,这块地边上的拆迁就必须要1.5万的成本,所以隔壁的房价再过两年就会变成2.5万。下一块地再拆成本就变成2.5万。

以此类推,高速助长。

所以如果一个城市的土地都是靠拆迁来的,房价就会特别容易高,一线城市未来一定会有这样的问题。

那怎么破18亿亩红线,又不会陷入拆迁循环怪圈?

2. 地票制度

这就是黄奇帆厉害的地方,我想很多人都听过,重庆有个非常特殊的“地票制度”。

地票制度,本质上就是结合了一个趋势:农民工进城。

这是城镇化是中国未来的一个大势所趋,而这个大势下一定会伴随着越来越多的农民变成城镇户口的过程。

而这过程产生的一个变化就很有意思,对于农村,个人集体土地都是比较大的,一般都会在200平米以上,但是进入到城市,因为城市密度更高,配套相对完善,单个个体需要的面积直线下降,50-100平米的空间就足够了。

那么农村闲置的土地怎么处理呢?

之前是没有处理,所以导致农村集体土地被闲置,而城市用地越来越不够。

重庆的地票制度是这样的:农民的集体土地如果闲置了你可以卖,卖给重庆政府之后,这些地复垦为农业用地。

而这个时候,开发商可以从土地交易中心买这些地票,你买多少地票,你就可以在城郊结合中心获得多少的土地。

这样的一来二去,这样的地票转换本质上并没有占据城市的农业用地,所以本质上也没增加国家给到重庆的用地指标。

这也是为什么重庆每年的开发量可以这么大,本质上他没有在土地指标上想办法,更多的是城镇化之后的土地置换。

而这种方式还产生了一个额外的好处,农村户口通过集中土地的卖,个人还获得收益,从而加速了人口城镇化的进程。

而开发商购买的地票,直接和农民挂钩,所以土地成本可控,土地成本可控本质上房价也就可控。

所以地票制度基本上三方得利,开发商拿地成本可控,市场保证了足够的供应量,政府的房地产开发解决了土地指标的束缚,与此同时也解决了过去农村用地闲置的问题,农民的个人收入也增加了。

这就是独特的重庆现象,很多东西都是根据这个地票制度衍生展开的,比如说为什么保障房可以这么多,比如说为什么城市建设投资可以那么高,背后都是这个逻辑在支撑。

这是最重要的举措,而在这个举措下,黄奇帆还有一个很好的方式管理开发商。

3. 开发商的命脉——现金流

我们都知道,开发商是最直接传递房价信息的窗口,如何管理好开发商,也是一个非常重要的命题。

而黄奇帆也很快的找准了开发商的命脉:现金流。

房地产背后被金融绑架,也是因为开发商变相融资导致的,举一个很简单的例子:比如说一块地10亿拿的,他自己拿3亿,借7亿。这是比较正常的,但是后面可能会出现这种情况,如果三年后开发,地价涨到20亿,那么他那个时候开发,土地就可以作为20亿抵押,然后拿到15亿的现金。

这样整个开发流程的融资,就到了1:9,这种时候房地产就被金融捆绑,楼市的泡沫和风险,多半都是从这个源头出发的。

所以金融方面一定要死守底线,守住开发商的钱,本质上也就守住了房地产的风险,任何开发商拿地,必须自有资金。

这个逻辑在当初浦东新区开发的时候就这样,也因为在浦东有这样的底线,才会有如今的陆家嘴。

而且守住了这一条,你会发现不用半年,地王就会消失大半,开发商一年就赚这么多,他怎么可能不要命的出高价拿地王。

所以解决了金融问题,开发商其他的想怎么玩都行,制度一定很安稳。

而且这样背景下的房企,也不一定不赚钱。以李嘉诚为代表的港资就是这样的模式,全资拿地,那好地造好房子然后不卖,全部出租,然后十年后再收回,重新装修再卖。

这样开发模式收益比你想象中的要高很多。

所以现在的开发商都不是傻,只是因为大家都这么玩,所以都被金融绑架了,只要我们在土地口守住底线,行业就一定会越来越好。

那么如果说租赁怎么办,其实也一样,资金比例控制在自由和借的在60:40就好,理由很简单,这种模式下租赁运营的收益刚好可以补上借的利息,在这种逻辑下开发商也愿意和你一起玩租赁,不然到最后一定都是想着办法去赚快钱。

开发环节的一切问题,本质上都是金融问题。

4. 土地出让的配比要有节制

另外,对于土地出让的配比也要有节制。

拒绝出现鬼城现象,本质上要在土地出让的时候保持节制,如果为了点钱密集的出让土地,人根本装不足,那么鬼城就出现了。

这里有一个六分之一的规律。什么意思,一个正常的家庭,如果是租房子,最好收入的1/6以内付房租是比较好的,如果超过了那你的生活品质是比较大的。

而对于买房来说,差不多一个家庭的1/6的工作收入用来买房是合理的,比如说你工作36年,那么一个家庭6年的收入用来买房是合理的

同样的,一个城市的房地产投资额,差不多是这个城市GDP的1/6的比例是比较健康的,超过了,就会出现风险。

风险最大的是固定资产投资超过GDP60%的,这就是不可持续的城市发展。

你查下统计,其实中国这样的城市还是挺多的,具体的就不说了。

那一个城市要开发多少住宅,有一个很简单的数字,人均40平米的住宅就够了,多了之后就是鬼城。

办公按照每两万GDP规划1平米的办公,一线城市因为密集度高,每4万GDP规划1平米办公

商业按照商业零售额来算,2万元规划1平方米,或者也可以按照人来说,1个人规划2平米。

拿这个数字去套各个城市,超标的未来都有可能是鬼城的代表。

所以土地出让的时候要保持节制,不然无序出让,再漂亮的城市面貌也没人承载。

5. 总结

好,写了这么多我们大概可以总结下来看。

其实我们可以看到,整个重庆的房价掌控,最根本的是从源头上开始掌控,在土地、房企以及金融三个维度牢牢掌握住了底线,源头的有序,本质上也决定了城市房地产发展的有序。

曾经有一些人觉得,黄奇帆的离开,所以重庆的房价会暴涨,其实我是不认同这个逻辑的,因为本质上当下的重庆房地产市场,已经在过去十年的开发过程中建立了成体系的体系,而这样的体系并不会因为谁的离开就开始瓦解。

另外我认为地票制度未来或许可以在一线城市得到更大程度的发挥,甚至可以跨城市范围的操作,比如江苏浙江的集体用地代替上海的农业用地,这样一线城市可以很好的破土地供应量的问题。

很大程度上,我也不认为一线城市还需要保持那么多的农业用地。

如今的城市群发展也符合这样的趋势,随着一线城市和周边越大的紧密,这样的地票模式本质上也有了落地的可能。

控制房价,从来都是长效机制下的产物,从源头入手,才是解决问题的最终钥匙。

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